【编者按】 北京国资委最年夜地产开辟平台，国企中贩卖额首破千亿。现实操纵报酬北京市国资委，具有国度一级房地产开辟天资，首开团体是在北京市国资委主导下由城开团体、天鸿团体归并重组而成的市属国有年夜型企业团体，历经了三十多年进展，是中国最早建立的房地产企业之一。2018 年公司贩卖金额为1007.3 亿元，成为首家贩卖额破千亿的国企，在克尔瑞宣布的2018 年天下百强贩卖排行榜居于31 位。
土储结构良好，一二线占比85%。公司土储结构良好，总土储建面1860 万平，京内土储计划修建面积560 万平方米，占比30.1%。按都会能级分别，除一线都会北京外，公司二线都会占比49.1%，三四线都会占比15.4%。按地区分别，公司土储重要漫衍于京内和南边地区，此中南边地区占比53.8%，重要包罗姑苏、杭州和珠海;京外埠区重要为廊坊等地。公司2015-2018 累进新进进10 个都会，单一市场颠簸风险低落。
ROE 三年一连增加，有看连结稳固。2016 年以来公司ROE 连续爬升， 2018 年到达10.3%的程度，较2017 年提拔了2.3 个百分点，在各地国企房企中体现靓丽。ROE 提拔来自于公司净利率和杠杆率的两重鞭策。公司净利率从8.6%提拔至10.0%，权益乘数2016年以来从4.98 提拔至5.43，将来公司会对杠杆率增强操纵，据中指数据公司贩卖代价2019年前11 月为3.3 万元，同比增加7%，对利润率有肯定保障，公司ROE 有看连结稳固。
公司事迹保障丰盛，棚改项目一二级联动收益肯定性强。公司已预售面积为377.6 万平方米，筹划贩卖面积333.28 万平方米，超越筹划13.3%。且57%位于京津冀、长三角和珠三角地域，事迹潜力丰盛。公司预收款子自2016 年以来年夜幅提拔，2018 年预收款631.4亿元，昔时预收与上年营收的比值为1.6，事迹保障性处于汗青最高位置。且北京市棚改资本富厚，现在北京棚户区改革项目按总投资额加成收益率的方法赐与企业利润，收益率在12%至15%之间。凭据公司现在实行中棚改项目标筹划总投资额447.3 亿元守旧测算，2020 年起四年内可带来合计26.7 亿元的税前利润，事迹肯定性高。
红利猜测与评级：初次笼罩，授与增持评级，2019 年相对估值法公道代价为8.7 元，RNAV估值20.0 元，现在代价折价60%。公司是北京国资委旗下最年夜地产开辟平台，京内地皮资本上风丰盛，且土储一二线内占比85%，宁静边际较高。事迹储量富厚，2018 年预收款/营收到达1.6 倍，为汗青最高点。综上所述，我们以为公司将来进展远景可期，授与增持评级。我们估计公司2019-2021 年回母净利润为36.5/44.1/53.1 亿元，同比增速为15.1%/21.0%/20.3%。对应EPS 别离为1.41/1.71/2.06 元。当前代价对应PE 为5.6/4.7/3.9X。
风险提醒：北京内新居市场受政策影响较年夜，限价房等订价机制对公司毛利率或有影响;公司新结构地区如厦门等都会存在往化不及预期风险。