【编者按】 “A 控红筹”整合完成，“室第+贸易”双核驱动：2019 年3 月份，年夜悦城地产与中粮地产147 亿元重组落地，中粮地产改名为年夜悦城控股。重组完成后，年夜悦城地产成为年夜悦城控股子公司，年夜悦城控股成为中粮团体旗下独一地产平台。重组完成后，“双轮双核”计谋成为年夜悦城控股将来进展的紧张计谋，公司依赖贩卖型与持有型营业配合进展、“产物+办事”双焦点，以“3+X”为主线，深耕粤港澳年夜湾区、长三角计谋一体化都会、京津冀焦点重点都会，构成“一线焦点-二线中央-三线省域中央”漫衍格式。
贸易地产：结构焦点商圈，运营领先，扩大加快：项目选址方面，已开业的年夜悦城都会综合体项目均位于同类资本稀缺、周边生齿麋集、交通便当的都会焦点贸易区内。罢了计划的年夜悦东风里及祥云小镇则位于都会副中央商圈及新城中央，项目选址占有一二线都会焦点商圈，辐射全城。项目出租方面，受益于GLA 上升及出租率安稳，年夜悦城房钱收进稳固上升，2019 年上半年房钱收进18.68 亿元，同比增加27.6%，而项目均匀房钱自2013 年以来亦呈稳步上涨趋向。现在公司接纳轻重并举扩大计谋并辅以配套治理体系体例及资源撑持，将来公司贸易地产扩大有看加快。
室第地产：专注焦点都会中高端客群、贩卖高增、可结算资本富厚：公司室第营业驻足京津冀、长三角、珠三角三年夜焦点都会群中一二线省会及地区中央都会，重点存眷以长江中游都会群、成渝都会群、一带一起沿线为主的强三线中央都会及高潜力都会，构成了“一线焦点-二线中央-三线省域中央”的漫衍格式。停止现在，公司已累计进进北京、上海、深圳、天津、沈阳等30 座都会，并筹划将室第营业进一步扩大至更多财产底子好、生齿导进强、市场根本面康健的二线及强三线都会，拿地端与公司进展筹划匹配。比年来室第营业贩卖端连续走强，待进进结转期后事迹将快速提拔。
红利稳增、欠债宁静：2019 年公司乐成并表H 股年夜悦城地产，受此影响公司红利本领明显上升。2019 年前三季度公司实现业务收进223.32 亿元，同比增加183.7%、业务利润56.34 亿元，同比增加191.6%，回母净利润24.35 亿元，同比增加168.2%。后续整合影响消弭后我们估计将来公司事迹将连结20%上下的增速。欠债方面，受益于央企配景，公司融资本钱较低，2018 年整年融资本钱区间介于4.40%~9.5%间。“A+H 股”整合完成后公司将来融资本领更加机动，且跟着评级上升公司融资本钱在将来有看继承降落。
赐与公司“推举”评级：年夜悦城控股年内完成“A+H 股”归并，成为中粮团体旗下独一地产平台，在国改配景下完成计谋转型，提质增效指日可待。同时，归并后公司构成室第+贸易双轮双核驱动贸易模式，高质量室第+强品牌力贸易协同进展，配合加快。我们估计公司19~21 年回母净利润别离为26.62、32.08 及38.69 亿元，同比增加91.7%，20.5%及20.6%，对应PE10.7、8.8、7.3 倍，初次笼罩，赐与推举评级。
风险提醒：行业政策面超预期收紧，房产税出台超预期，公司营业扩大不及预期。