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“就像卷子刚写完，发现背面还有一道附加题。”陈林林正在买房，选房算价已经快要忙晕，又遇见LPR房贷新政，一下就懵了。
◎“什么是LPR定价机制？”
简单说，每月20号，18家银行根据各自的运营情况，上报基准利率，去掉最大值和最小值，然后根据各家银行权重，计算得出本月全国的LPR，英文全称：Loan Prime Rate，贷款基础利率。
最新的5年期以上LPR，是9月20日出台，4.85%，比之前的基准利率4.9%低5个百分点。
△全国银行间同业拆借中心官网公告，最新5年期以上LPR为4.85%
◎“各个城市的房贷利率是怎么来的？”
电话了十几家银行，大概得出结论是一致的，每个城市会给出底线利率，但是要求未必一样。比如深圳，首套房利率底线为LPR加30个基点，二套房利率底线为LPR加60个基点。
◎“不要欺负文科生，什么是基点？”
1个基点是0.01%，30个基点是0.3%，60个基点是0.6%。所以深圳房贷的最新底线是，第一套房5.15%，第二套房5.45%。
◎“底线是用来突破的吗？”
nonono，每个城市的房贷利率只能高于底线，不能低于底线。
来看下深圳13家银行最新房贷利率一览表（统计时间：2019年10月8日），每一个都是我亲自打call：
◎“那对于我来说，现在这个利率是涨了还是跌了？”
那得看你是首套还是二套了。
按照之前房贷，首套房贷基准利率上浮5%，也就是5.145%，LPR房贷底线是5.15%，微涨0.005个百分点，如果贷款总额是100万等额本息30年，过去月供为5457元，现在月供为5460元，多出3块钱，基本可以忽略不计。
如果是二套，之前深圳普遍基准上浮10%，5.39%，LPR房贷底线是5.45%，还有银行根据自身情况调整到5.635%。同样100万等额本息30年，过去月供为5609元，现在月供在5647-5763元，增加了38-154元。
10月8日，上海易居房地产研究院发布《中国LPR房贷利率报告》（以下简称《LPR房贷报告》）显示，二三四线城市对二套房贷更不友好。
2019年10月份，4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升0.02个百分点。同时，4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%，相比9月份的5.58%上升0.03个百分点。
7个二线城市，首套房的LPR房贷利率为5.67%，相比9月份的5.64%上升0.03个百分点。同时，二套房LPR利率为5.99%，相比9月份的5.94%略有上升。
抽取的3个三四线城市，首套房的LPR房贷利率为5.59%，相比9月份的5.64%下降0.05个百分点，二套房LPR房贷利率为5.83%，相比9月份的5.88%下降0.05个百分点。
《LPR房贷报告》以100万贷款30年等额本息来看，14个城市在执行LPR贷款利率后，平均首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。类似月供额的变动非常小，基本上不会对购房者形成太多干扰，或者说是可以忽略不计的。而从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象。
◎14个城市10月实行LPR后的月供变化
△数据来源：根据各公开新闻报道等整理、易居研究院
回到深圳。
“LPR的效果和意愿基本是一致的，就是扶持民营和小微企业，审核合格的经营贷利率可以低至4.35%，首套房客户基本上不增也不减，相当于原来上浮5%的利率水平，二套房利率则增加了。”一银行个贷部陈姓经理补充，我们行以前二套房利率可以做到5.39%，现在最低5.45%，增加了0.06个百分点。
不过易居研究院智库中心研究总监严跃进有其他看法，LPR定价模式有助于实现利率市场化的导向，“各地将基于因地制宜、因城施策的思路，基于各地楼市情况和房地产金融情况，陆续落实地方性的LPR房贷政策。各大商业银行将根据实际经营状况和房地产政策导向，基于LPR基础利率和基点等要素，重新计算房贷利率和进行房贷的发放。”他认为，对于定价方式的调整，超过了对按揭贷款成本的实质性影响。
对于陈林林来说，好处是，今年放款好像都还比较快。
还记得去年底，曾有项目因为利率上浮15%引发业主反对，今年大部分银行表示只要红本在手，进入抵押按揭环节，基本2-3周就可以搞定，快的1周内就可以。
“往年由于年初猛放贷，所以到了年底就会出现额度紧张的情况。今年要求从一开始就控制总的放款量，尤其是房贷的放款量，目前基本都处于相对宽松的状态。”另一银行个贷部周姓经理表示，不过他也听说有个别支行现在已经基本放完了全年房贷，预计到11月中旬再申请的，就得等到2020年，“不过这样的是少数。”
还有一个问题，陈林林问：
◎“会不会每个月20号LPR出来之后，我才会知道自己月供是多少？ 而且每个月月供都不一样？”
“不会。”陈经理说，一般是以年为周期进行调整，比如这个月办理房贷业务，未来1年，都以本月利率为准进行月供，下一次则以2020年9月20日的LPR为基准，参考所在城市的加点情况来支付月供。
◎“最后一个问题：已经发放的房贷也能参考LPR定价吗？ ”
当然不参考。2019年10月8日前已发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
深圳不是“最南的”，惠州才是
是不是以为受到了一万点伤害？不，看看别人家的孩子你就会懂，什么叫没有对比就没有伤害。
看看大湾区城市江门。首套房贷利率大多增加103个基点，如中行、建行、工行、招商等，具体利率为5.88%。“亲妈”广州银行加了75个基点，中信加了105个基点。二套房贷利率，江门的10家主流大行中最高的加了128个基点，利率去到6.13%。
隔壁的惠州。光大银行的小姐姐说，首套房贷利率最低是5.88%。交通银行的二套利率高达6.38%。
没有最南，只有更南。肇庆二套房利率基点调整幅度在125-225.5，房贷利率最高7.105%。深圳惠州江门：是在下输了。
上海是目前唯一一个未加点而是减点的城市，首套房利率下限为基准降20个基点。
不过，侬高兴得太早了。
在房贷利率换锚前，上海首套房贷利率多为基准打95折，所以这次是“明减实增”。好在加的也不多。以100万贷款本金、30年期限、等额本息偿还方式测算，月供额涨了31块钱——两杯奶茶的价钱。
这么一对比，是不是瞬间就愉快了很多？
