来源 | 金融二叉树
编辑 | 泰德
近年来，随着经济的快速发展，与之相伴的就是房价的节节攀升，这使得大量低收入人群面临住房问题，保障性住房需求不断增加，保障性住房不仅与人民生活水平更与社会的稳定息息相关。“十二五”规划开始政府加快保障房建设，大力推进保障性安居工程的建设，随着保障房投资力度的加大，资金的需求也在不断增长，如何合理高效的融资成为不断在探讨的课题。相比传统模式，资产证券化融资效率更高，与保障房项目结合具有一定现实意义。
目录
一、保障房概述
1、保障性住房政策依据
2、保障性住房分类
3、五种保障性住房比较
4、保障性住房现状
二、保障房资产证券化市场概况
三、保障房资产证券化关注要点
1、交易结构
2、满足《负面清单》的要求
3、底层资产的真实性、合法性和有效性
一、保障房概述
保障房区别于普通住房，是政府以改善广大群众住房条件为目的，面向中低收入人群的一种福利住房。其审批、建造、销售及租住由政府统一管理，并制定了相应的法律法规、政策规定。
1、保障性住房政策依据
2、保障性住房分类
我国保障房体系主要分为廉租房、公租房（2014年后廉租房与公租房并轨运行）、经济适用房、限价商品房和棚户区改造安置住房。
（1）廉租房：是指由政府或相关机构通过租金补贴或实物配租的方式，按照规定向符合城镇居民最低生活保障标准的住房困难家庭提供的保障性住房。
廉租房通过分配租住和补贴租金两种形式，所有权归国家，不可出售。
（2）公租房：是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇低收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
2014年发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，各地廉租住房建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划，公共租赁住房和廉租住房并轨运行后统称为公共租赁住房。
廉租房与公租房并轨运行，实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。政府不再建设筹集廉租房，由政府直接投资建设、城市更新配建以及通过其他途径筹集的廉租房纳入公租房房源。
虽然并轨运行，但是廉租房与公租房面向人群不同，申请资格也不同：廉租房主要面下低收入人群，一般需要户口及《低保证》或者《低保边缘人员救助证》，有着很强的地域限制；而公租房一般面向中低收入住房困难人群、应届毕业生、外来务工人员。
（3）经济适用房：是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中等偏低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
（4）限价商品房：由承建单位按照约定标准进行建设并在项目竣工后按照销售给符合要求的居民的中低价位、中小套型的普通住房，购买的限价房在规定时间内不得转让和出租，到期如要出租或者转让的，必须先按一定比例补齐市场价格与购买价格之间的差价。
（5）棚户区改造安置住房：对于城镇中，集中成片的危旧住房、破房烂院，拥挤不堪，解决了一大批困难家庭因住房与社会发展不适应等问题，是一项民心工程。
3、五种保障性住房比较
4、保障房现状
根据《2019 年国民经济和社会发展统计公报》显示，全年房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%。其中住宅投资97071亿元，增长13.9%；办公楼投资6163亿元，增长2.8%；商业营业用房投资13226亿元，下降6.7%。
全年全国各类棚户区改造开工316万套，基本建成254万套。全国农村地区建档立卡贫困户危房改造63.8万户。
二、保障房资产证券化市场概况
截至目前市场上共发行保障房ABS共56只，总规模 537.83亿元 。（数据来源：cnabs）发行具体情况见文章最后。
三、保障房资产证券化关注要点
1、交易结构
保障房ABS一般采用双spv结构，增加一层信托计划。
债权人与债务人通过签订《借款合同》，以自有资金向债务人发放借款，形成标的债权。债权人作为委托人将标的债权委托给受托人，并由受托人按委托人的意愿以自己的名义管理、运用和处分信托财产。原始权益人与管理人签订《信托受益权转让协议》，原始权益人在财产权信托受托人处和信托登记系统中办理标的信托受益权的转让登记手续。在信托受益权转让前，出质人应与受托人签署《质押合同》。于《质押合同》
生效之日起，出质人同意并确认由受托人且协助受托人在中国人民银行征信中心动产融资统一登记系统平台办理完毕本次质押财产之质押登记（含记载、备案）手续，确保受托人成为质押财产的唯一质权人。
2、满足《负面清单》的要求
不存在：
（1）因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权；
（2）待开发或在建占比超过 10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。当地政府证明巳列入国家保障房计划并巳开工建设的项目除外。
3、底层资产的真实性、合法性和有效性
（1）审核《营业执照》、《房地产开发企业资质证书》是否满足相关保障房的开发需求。
（2）涉及拆迁的要核实相关企业《房屋拆迁许可证》、《委托拆迁（征收）协议书》、《营业执照》等证照是否拥有拆迁资格。
（3）涉及代建方的，核实《委托代建协议》、《工程造价咨询企业乙级资质证书》、《营业执照》等证照是否拥有代建资格。
（4）涉及施工方的，核实相关企业《建设工程施工合同》、《建筑业企业资质证书》、《营业执照》等证照是否拥有施工资格。
（5）标的安置房的属性为保障房
要审核标的安置房否已经纳入市级或省级保障房范畴。
不同类型的保障房，底层资产现金流来源不同，审核标准不同，后续会根据不同分类详细说明。
已发行保障房ABS清单：
