上周五，番禺万博天河城正式开业，我们第一时间去进行了实探。
从现场来看，开业商铺数和人流都还不错，不过从一些细节中可以看到商场开业时间还是有一点紧迫的。
比如随处可见的装修布置人员、很多地方还没来得及打扫等。
因为听闻天河城10点开业，我9点左右就到了南村万博，路上，拍摄了一张照片发给同事。
小伙伴们都很惊讶：“现在万博都这么多人了吗？看着都有点珠江新城的意思了！”
确实，虽然已经过了9点，但是人流、车流都很有规模，9点前的人应该会更多。
目前，万博主要的工作人群集中在万达和奥园国际中心这两栋写字楼里，其中万达是2014年开始运营；奥园国际中心则是2019年的7月。
现场能看到人流也主要是去往这两个地方。
而同事还提起另外一件事情——他在携程的朋友，有一天说自己在番禺上班，这时他才知道，携程的华南总部，竟然在万博。
或许，是到了重新审视万博的时候了。
2001年，番禺正式成为广州的郊区。
随着交通的便利，房地产的开发，番禺逐渐成为了承接中心购买力的主要区域，人口稳定增加的同时，也成为了人们口中的“睡城”。
2016年，番禺常住人口首次超越中心城区海珠、天河；
2017、2018年户籍人口增加增长连续两年领跑全市；
2019年番禺区户籍人口增长全市第二、常住人口全市第二；
著名经济学家任泽平曾总结过一句话：“房地产发展是长期看人口、中期看土地、短期看金融。”
这一点在番禺区的房价上有很好的印证。
在2020年的豪宅成交数据中，番禺以套均价2024万元，排名全市第二，仅次于天河。
豪宅是区域价值的另一个指标，这个数据也侧面说明了番禺的居住价值。
“睡城”确实为番禺带来了更多的置业需求，但可能也让人们忽视了它的产业实力。
目前，番禺区上市企业达到20家，全区高新技术企业1900家，年度营收超1600亿元、增长7%。
虽然和现在的明星区域黄埔相比，番禺还有明显的差距——截止11月底，黄埔上市企业已经达到62家。
可惜的是，番禺明明有产业，知道的人却很少。
番禺核心CBD——万博商务区2008年破土，十余年过去，成绩是看得到的。
今年7月，2020年《财富》中国500强公布榜单，广州有17家企业上榜，其中3家企业（总部）就在万博商务区，包括：中国奥园集团股份有限公司、广东海大集团股份有限公司、欢聚集团。
这儿或许是广州的中国500强企业最为密集的区域之一。
产业聚集带来最显著的是产值的提升。
2019年万博商务区总产值突破一千亿，占据番禺区GDP的一半，而这还是万博商务区没有完全建设完的状态。
目前，万博商业区还有一半正在建设，等到万博全面投入使用的时候，能够给番禺带来的产值可能更大。
但是，为什么万博，或者番禺的房价长期涨幅偏低？
供应量真的太大了。
即使在今年广州大环境整体向好的情况下，番禺的楼市仍然只呈现点状热度。除了几个热门盘，其他都不温不火。
目前在万博，热度大都集中在单个项目，有的新盘低开高走，已经悄咪咪地涨了一万了。
万科欧泊作为片区明星盘，今年4月的时候成交均价为3.6-4万/平，到9月的时候则上涨到4.4-4.7万/平，涨幅高达8000元/平。
如果仔细看周边楼盘的价格，会发现，欧泊更像是个意外。旁边的楼盘，无论是雅居乐花园，还是华南碧桂园，年初至今，涨幅轻微，并没有出现明显的热度。
万博二手楼盘众多，一手新盘不足，就像股市里的大盘股，分散了购买力，一定程度上限制了整体房价的涨幅。
同时，因为汽车产业的衰退，番禺的经济增速正在承压，去年GDP增速全市倒数第一，今年前三季度，增速才回到全市中游水平。
但也有好消息。明年，万博商务区核心区完工的可能性很大。随着基础建设的完工，地铁18号线的开通，万博有了更多的资本，吸引企业入驻。
更重要的一点是，万博片区明年即将进入拆迁阶段。里仁洞的补偿金要到账了，据说标准还不错，南村的旧改也在推进中。
而在万博之外，番禺核心地块的土地，也有好几块要在明年进入招拍挂流程，地段好，面粉价应该不会太便宜。
番禺十年磨的这把剑，明年，能出鞘吗？
（以上为正文，来自卡德加）
